自建房屋租赁合同效力

现今社会中大家的法律意识都在不断增强，我们经常在生活或工作中接触到合同。合同的签订是双方“合意”的表现不能是单方意思表示的结果，我们需要了解合同拟制的哪些方面？下面我们将为您介绍有关“自建房屋租赁合同效力”的相关知识，感谢您访问我们的网页让我们一起了解更多新的世界！

自建房屋租赁合同效力 篇1

出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后，租赁合同就成立了。那么房屋租赁合同是否都有法律效力呢？下面一起去了就一下吧！

房屋租赁合同是否有法律效力，要从以下几个方面进行审查：

1、合同主体是否符合规定

比如审查租赁双方是否为无民事行为能力人或限制民事行为能力人；出租人是否为房屋所有人或合法使用权人等。

2、房屋是否为法律法规禁止出租

只要法律法规不禁止出租的房屋，都可以依法出租。根据规定，这些房屋不能出租：未依法取得房屋所有权证的；司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；共有房屋未取得共有人同意的；权属有争议的；属于违法建筑的等。

3、房屋租赁合同的.内容是否合法

有的合同约定房客逾期则要支付租金、水电费等费用的滞纳金，按每日2％计算。这种约定因滞纳金过高有失公平，属于可撤销条款。另外，如果有人用租来的房屋进行违法犯罪活动，若属实，则在出租人明知或应当知道的情况下，这样的租赁合同均无效，不受国家法律保护，租金依法没收。

4、是否进行过登记备案

《城市房地产管理法》以及地方租赁法规均规定，租赁当事人应向房产管理部门办理登记备案手续。对于未登记备案的租赁合同，一种观点认为合同无效，另一种观点认为租赁合同仍然有效，但不具有对抗第三人的效力。

自建房屋租赁合同效力 篇2

在现实生活中，我们使用租赁合同的机会很多。租赁合同备案时，承租人在办理手续时应提交自己的个人身份证明或者其他组织的登记注册证明。下面是小编精心推荐的房屋租赁合同具有法律效力吗，仅供参考，欢迎阅读！

一、房屋租赁合同具有法律效力吗

卖 方： （以下简称甲方）

买 方： （以下简称乙方）

见证方： （以下简称丙方）

甲乙双方经友好协商，就甲方向乙方转让甲方私人房产一事达成以下条款：

第一条 甲方对产权的声明

甲方根据国家规定，已依法取得苏州市_________区（县） 的房屋所有权证书，所有权

证书_____字第____________号。甲方为该房屋的现状负全责。该房屋的结构为 ________

_____________，建筑面积为_________平方米。

第二条 甲方对买卖权的声明

甲方保证该房屋是符合国家及苏州市房屋上市的有关规定及政策法规，甲方有权将该

房屋上市交易。由于违反国家及苏州市相关政策法规而引起的法律及经济责任由甲方来承

担。

第三条 乙方对购买权的声明

乙方愿意在本合同第一条款及第二条款成立的前提下，就向甲方购买上述房屋的完全

产权之事签订本协议，并认可仅在此种情况下签订才具有法律效力。

第四条 房屋售价

双方同意上述房屋售价为每建筑平方米人民币 元，价款合计为人民币 元。（大写___

_佰____拾____万____仟____佰____拾元整）

第五条 付款方式

（一） 无须银行贷款

1、乙方应在签订《苏州市房屋买卖合同》时，支付相当于总房款的10%的定金。

2、乙方应在办理立契过户手续前3个工作日内，支付剩余90%房款。

（二） 银行贷款

1、 乙方应在签订《苏州市房屋买卖合同》时，支付相当于总房款的10%的定金。

2、 乙方应在办理立契过户手续前3个工作日内，支付首期房款。 3、 银行贷款部分房款

按银行规定由银行直接支付。

第六条 违约责任

1. 甲、乙双方合同签订后，乙方中途悔约，应书面通知甲方，甲方应在3个工作日内

，将乙方的已付款（不计利息）返还乙方，但购房定金归甲方所有。甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日起3个工作日内应将乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。

2. 乙方如未按本协议第五条款规定的时间付款，甲方对乙方的逾期应付款有权追究违

约利息。每逾期一天，乙方应支付甲方所应付房款的0.4‰作为滞纳金，逾期超过15天，即

视乙方违约，定金不予返还。

3. 甲方应在获得全部房款后3个工作日内将房屋搬空，每逾期一天，甲方应按乙方已

付房款的0.4‰向乙方付滞纳金，逾期超过15天，即视甲方违约，乙方可要求法院强制执行

第七条 房屋交付 甲乙双方就房屋交付达成以下细目：

1） 没有房屋欠帐，如电话费、电费、物业管理费、取暖费等;

2） 没有固定不可移动装修物品的破坏;

3） 房屋本身没有影响房屋使用或美观的破坏;

4） 其它：

第八条 关于产权办理的约定 本协议签订后，甲乙双方应向房屋所在区（县）房地产交

易所申请办理房屋买卖立契过户手续，并按有关规定申领房屋所有权证。 办理上述手续时

产生的税费及相关费用，由甲乙双方依照有关规定缴纳。办理过程中由丙方先行垫付，在

物业交验时提供相应票据。

第九条 有关争议 本协议未尽事宜，双方可签订补充协议。本协议的附件和双方签订

的补充协议为本协议不可分割的组成部分，具有同行法律效力。当本合同在履行中发生争

议时，双方协商解决。协商不能解决的，双方均有权向该房屋所在地的人民法院提起诉讼

第十条 生效说明 本协议一式四份，甲乙双方各执一份，房屋所在区（县）交易所留存

一份，见证方一份。均具有同等法律效力。自双方签字盖章之日起生效。

甲 方：

乙 方：

见证方：

二、房屋租赁合同应该怎么签

签订房屋租赁合同时，需要注意的有很多，特别是因为每个人的需要不一样， 总结起来，主要需要注意以下几个方面：

（一）租金的金额是否写清楚。

（二）付款方式该如何，是一次性付款还是分几次，每次付款是什么时间，这与租房自己的资金流转是否有冲突？，免向出租者承担逾期付款的违约责任。

（三）出租人是否具有合法的身份，是否是房屋的所有人，是否有房屋所有人的委托书。

（四）何时交房？交房时还有哪些物品，如家具、电器等设备一并转交承租人，也需要在合同的附件中列出明细清单。

（五）交房前与交房后的物业管理费、水电、燃气、通信等费用由谁来承担？一般是交房前由出租人自己承担，交房后由承租人承担。

（六）违约责任是否约定？违约金的数额是否约定清楚。

（七）房屋租赁合同何时生效。

三、简单的租房合同模板

出租方（简称甲方）：承租方（简称乙方）：

地址：地址：

身份证号码:身份证号码：

电话：电话：

根据《中华人民共和国民法典》及有关规定，为明确出租方与承租方的权利义务关系，经双方协商一致，签订本合同条款如下：

一、甲方将拥有产权或处置权的延安市的房屋（建筑面积平方米），出租给乙作使用。

二、租期从年月日起至年月日止（即个月）。

三、该房屋每月租金为人民币万仟佰拾元整，乙方每个月向甲方缴纳租金万仟佰拾元整，并于每个月的日前交清，甲方须开具（收据或发票）给乙方。

四、签订房屋租赁合同时，乙方应向甲方交纳个月的房屋租金作为履约保证金和元整的室内财物押金，上述保证金和押金合同期满后退还乙方。

五、租赁期间房屋的房产税、营业税及附加税、个人所得税、土地使用费、出租管理费由方负责交纳;电话费、保安费、水电费、卫生费、电梯费、房屋管理费由方负责交纳。

六、乙方必须依约交付租金，如有拖欠租金，甲方每天按月租金的5%加收滞约金拖欠租金达天以上，甲方有权收回房屋，并有权拒绝退还履约保证金。

七、甲方应承担房屋工程质量及维修的责任，乙方也不得擅自改变房屋结构和用途。乙方因故意或过失造成租用房屋及其配套设施、室内财物毁坏，应恢复房屋原状或赔偿经济损失。

八、租赁期间，若甲方要收回房屋，必须提前一个月书面通知乙方。同时退还两倍的履约保证金;若乙方需要退租，也必须提前一个月书面通知甲方，同时不得要求退还履约保证金。

九、租赁期间，乙方未经甲方同意，不得将房屋转租给第三方。租赁期满或解除合同时，乙方需结清费用后退还房屋给甲方;如需续租须提前一个月与甲方协商，若逾期不还又未续租，甲方有权收回房屋。

十、本合同如在履行中发生纠纷，双方应通过协商解决纠纷，协商不成可请房屋租赁管理部门调解或起拆人民法院处理。

十一、本合同经签字或盖章后即时生效，一式三份，甲乙双方各执一份，经纪方一份，如有未尽事宜，可经双方协商作出补充规定，均具同等法律效力。

附：室内财物清单：

出租人（或委托代理人）：承租人（或委托代理人）：

签名（盖章）：签名（盖章）：

自建房屋租赁合同效力 篇3

一、影响房屋租赁合同效力的因素

总的来说，房屋租赁合同无效的原因在于标的物缺陷，违反法律的强制性规定。

(一)土地批准手续

实践观点：出租未取得用地批准而建设的房屋，租赁合同无效。

原理解释："保护、开发土地资源，合理利用土地"是土地管理立法的重要目的，建设用地批准文件是关于土地建设用途的文件，是建筑合法化的前置性条件。《土地管理法》中有关办理用地批准手续的规定属于《合同法》第五十二条、《合同法解释二》中效力性的强制规定。

规范指引：《土地管理法》第四十三条、第五十三条、《合同法》第五十二条、《合同法解释二》第十四条。

(二)规划

1.建设用地规划许可

实践观点：未取得规划许可证的用地属于非法用地，该地上房屋属于违法建筑，租赁合同无效，且无效力补正空间。

原理解释：该许可是建设单位向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城乡规划部门确认建设项目位置和范围等整体符合城市规划的法定凭证。为保障建筑产品质量、房产交易平衡等国家利益与社会公共利益，《城乡规划法》对工程建设前置性条件作出的明确规定系效力性强制规定。

规范指引：《城乡规划法》第三十七条、《合同法》第五十二条、《合同法解释二》第十四条。

2.建设工程规划许可

实践观点：未取得建设工程规划许可进行建设的项目属于违法建筑，房屋租赁合同无效。

原理解释：建设工程规划许可是规划部门核发的、确认有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。区别于建设用地规划许可，该类许可系对建设项目的具体方案进行审查，如控制建筑高度、密度等，这类规定属于法律的强制性规定。为协调城乡空间布局，集约高效合理利用城乡土地，建设工程规划许可是一种规制土地利用的事前机制。

规范指引：《城乡规划法》第第第44条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条。

3.临时建筑批准

实践观点：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。

原理解释：临时建筑具有一定延续性，影响交通、市容、安全，需要以建设规划或控制性详细规划的标准进行审查，为其设定合理的存续期，既是一种行政管理措施，也对其他人形成合理的心理预期。

规范指引：《城乡规划法》第四十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条。

案例指引：济南市蔬菜公司经营部等诉张衍军房屋租赁合同纠纷再审案件([2014]济民再字第130号民事判决书)

(三)施工许可

实践观点：出租未取得施工许可证的房屋，租赁合同原则上无效。但"国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程、以及按国务院规定权限和程序批准开工报告的建筑工程"即使未取得这类许可也不影响租赁合同效力。

原理解释：房屋质量关系不特定人的人身安全，即社会公共利益，未取得建设工程许可意味着施工单位不符合施工条件，直接影响后期工程质量。因此，《建筑法》对建设施工许可的规定属于法律的效力性强制规定。规定这类房屋租赁合同无效及其后果，往往成为倒逼企业办理建设施工许可手续的方式。

规范指引：《建筑法》第七条、《建筑工程施工许可管理办法》第二条、《合同法》第五十二条、《合同法解释二》第十四条。

(四)验收

实践观点：建筑工程竣工验收包括消防、环境、卫生等质量验收，单项工程验收或工程局部验收不是建筑工程竣工验收的标准。工程未经整体验收合格，房屋租赁合同依法认定无效。

原理解释：

1.竣工验收

工程竣工验收是指围绕国家法律、法规中关于工程建设标准等规定，在完成工程设计要求和合同约定基础上，参与建设的单位共同抽样查验工程质量，以一定标准确认工程质量是否合格。

签订房屋租赁合同在于让渡合同的使用价值以获取利益，而未经竣工验收的房屋存在安全隐患，无法交付使用，直接影响租赁房屋合同的效力。《建筑法》对竣工验收的强制性规定反映了人身利益高于财产利益的价值取向。

规范指引：《建筑法》第六十一条、《商品房屋租赁管理办法》第六条第二项、《合同法》第五十二条、第二百七十九条、《合同法解释二》第十四条。

案例指引：湘财证券有限责任公司与云南志远房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷上诉案

2.消防验收

实践观点：以法律明确规定为界限，要求必须经过消防验收合格才投入使用的房屋，未经该程序则房屋租赁合同无效;除了双方约定消防验收为合同生效条件外，对于法律未规定须经消防验收的.，房屋租赁合同有效。

原理解释：消防验收是指消防部门对企事业单位竣工时进行消防检测的合格调查，并出具电气防火等合格证明文件。房屋是否经消防验收关系到不特定人的安全，这类规定也属于法律的强制规定。

规范指引：《消防法》第十三条、《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》(2003)民一他字第11号(2013年废止)。

二、非影响效力性因素之澄清

租赁合同中房屋无法使用等情形只是影响合同履行的因素，往往和合同的效力影响因素混同，但无效和履行不能的效果并不等同，因此有必要澄清。

(一)登记备案

实践观点：除办理登记备案手续为当事人约定的租赁合同生效条件外，登记备案手续对房屋租赁合同效力没有影响。

原理解释：房屋登记备案制度是指房地产管理部门登记租赁合同内容及行为变动情况作为备案，实质是事后确认，目的系为规范房屋租赁市场和确保国家税收，这类规定属于管理性规范，不影响房屋租赁合同效力。

规范指引：《城市房地产管理法》第四十三条、《商品房租赁管理办法》第十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条。

(二)租赁房屋有权属争议等无法使用情形

实践观点：对于房屋被司法机关或行政机关查封、房屋权属有争议以及违反法律、行政法规关于房屋使用条件，一般不影响房屋租赁合同效力，只是前述情形导致租赁房屋无法使用时，承租人有解除权。

原理解释：《房地产管理法》第三十八条规定"被司法机关或行政机关查封、房屋权属有争议"等几类房屋不得出让，限制的是房屋买卖，原因在于房屋的权属瑕疵直接影响买卖合同目的的实现，为预先保护相对人的信赖，以合同无效作为惩罚。但前述情形一般不影响房屋使用，无效反而令承租人的目的落空，将解除权赋予承租人显然更符合实际。

规范指引：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条。

三、部分无效和全部无效

当前，对合同效力的态度是尽量让合同有效，鼓励交易。即使合同中存在无效条款，只要该条款并非合同的主要条款，或者即使是合同的主要条款，但具有较高的独立性，与其他条款能相互区分，则该条款无效不会导致合同全部无效。

实践观点：在房屋租赁合同的效力方面，法律规定了以下几类部分无效：一是房屋租赁合同中有"免除条款提供方的责任、加重对方责任、排除对方主要权利"的格式条款，或者有《合同法》第五十二条、第五十三条禁止情形的条款，该条款无效，不影响合同中其他条款的效力;二是租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效，未超过部分有效;三是房屋租赁超过二十年的，超过部分无效;四是经出租人同意的转租中，超过转租期限部分无效。当然，如果这些条款与其他条款联系极度紧密，部分无效也会导致合同全部无效。

规范指引：《合同法》第二百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》(法释〔第十五条。

四、合同效力的补正

合同效力补正是指对于无效合同，当事人通过事后补正或实际履行使合同有效，这是出于尽量促进交易、稳定市场秩序的考量，一般以法律的明文规定为准。

(一)建设工程许可

在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

规范指引：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条。

(二)临时建筑

在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

规范指引：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条。

自建房屋租赁合同效力 篇4

房屋租赁合同是以房屋为租赁物，由享有所有权或经营权的出租人将房屋交付承阻人使用、收益，承阻人交付租金，并于合同终止时将租用的 房屋返还给出租人的协议。作为当事人双方就房屋租赁行为所签订的明确双方权利义务关系的协议，直接影响当事人的利益。【房屋租赁民法典效力】成立后的房屋租赁合同有无法律效力，主要从下面四个方面进行审查。

(一) 合同主体是否符合规定，即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人或限制民事行为能力人，或出租人是否为房屋所有人或合法使用权人等。

(二) 房屋是否为法律法规禁止出租。只要法律法规不禁止出租的房屋，都可以依法出租。根据规定，有下列情形之一的房屋不得出租：

(1)未依法取得房屋所有权证的;

(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

(3)共有房屋未取得共有人同意的;

(4)权属有争议的;

(5)属于违法建筑的;

(6)不符合安全标准的;

(7)已抵押，未经抵押权人同意的;

(8)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;

(9)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

(三) 房屋租赁合同的内容是否合法。在实践中，有些房屋租赁合同约定房客逾期支付租金、水电费等的滞纳金按每日2%计算。从法律来说，这种约定因滞纳金过高有失公平，属于可撤销条款。还有一种常见的情形是，有人用租来的房屋进行违法犯罪活动，若属实，则在出租人明知或应当知道的情况下，这样的租赁合同均是无效的，不受国家法律保护，租金依法没收。

(四) 是否进行过登记备案。《____市房地产管理法》、《____市房屋租赁管理办法》及本市的租赁法规均规定，租赁当事人应向房产管理部门办理登记备案手续。在实践中，对未登记备案的租赁合同是否有效有两种观点，一种认为合同是无效的，另一种认为租赁合同仍然有效，但不具有对抗第三人的效力。【房屋租赁民法典风险】在现实中 ，合同双方签订《房屋租赁合同》时关注更多的是租金、支付时间等事项，却忽略了一些不常见的问题。而正是由于对这些问 题约定不明，往往导致租赁纠纷产生。我律师事务所结合多年来办理房屋租赁纠纷案的实践，针对一些容易被当事人忽视，而又可能引起争议 的问题，提出风险防范措施，希望能为当事人签订房屋租赁合同时提供法律帮助。

一、无效租赁合同及其处理按照《民法通则》第61条和《民法典》第58条规定，房屋租赁合同确认无效后，其处理上主要是承租方腾退房屋 ，租赁房屋恢复到签订合同之前的状态，承租方负责将租赁期间添附物拆除或与出租方协商抵顶。承租方实际使用房屋的，出租方不返还租金 ，作为租赁期间出租人不能使用房屋的损失。造成合同无效的过错方还应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的 责任。因此，签订租赁合同前，双方应尽职调查，避免签订无效合同。以下介绍几种常见的无效合同。

1、未经竣工验收的房屋出租，房屋租赁合同无效。有这么一个案子，某房产公司将大厦出租给某公司，双方约定了租期、租金及违约条款。承租方进入后对大厦进行了装修。几个月后 ，承租方以《租赁合同》无效为由，起诉至法院，要求房产公司返还其已经收取的房租，及该款项的同期银行贷款利息，并赔偿其损失 。经查，房产公司系大厦的建设单位，该大厦尚未办理整体验收手续。另外消防支队同意大厦投入使用，但《建筑工程消防验收合格意见书 》未签发。法院认为，依照我国《建筑法》的规定，工程未经验收或者验收不合格的，不得交付使用，因此大厦不具备出租使用的条件 ;房产公司将房屋出租给时，没有办理消防验收手续，承租方对房屋进行装修后，也未办理消防验收手续，根据我国 《消防法》的规定，消防未经验收或者验收不合格的，不得使用，因此房产公司将大厦出租行为，违反了《消防法》的规定。依据 《民法典》的规定，违反法律强制性规定的合同无效，双方签订的《租赁合同》违反了《建筑法》和《消防法》的强制性规定 ，应认定为无效。根据我国《民法典若干问题的解释》第4条的规定，人民法院确认合同效力时，应当以全国人大及其常委会制订的法律和国务院制订的行政法 规为依据。由于《租赁合同》违反了上述两部法律的强制性规定，当然无效。现实中，房屋未经验收或验收不合格就入住的情况很多 ，作为承租方很难查清房屋是否验收合格，因此为避免此种无效合同风险，承租方除尽职调查外，应在签订租赁合同中约定无效合同处理条款 ，以保护自己一方权益。

2、违章建筑的房屋出租，房屋租赁合同无效。这里定义的违章房屋是指未经主管部门许可或不按主管部门许可而擅自建筑的房屋。违章房屋大体可分为三种情况：一是建造人未合法取得土 地使用权即擅自建造房屋，这种情况不但违反了《土地管理法》、《____市房地产管理法》相关规定，而且侵害了他人或国家的土地使用权 ，不能取得建筑物的合法所有权;二是已取得土地使用权，但尚未取得建筑规划许可证、施工许可证等相关批准文件的情况下擅 自建造房屋。这种情况下，建造人违反了《城乡规划法》、《建筑法》的强制性规定，因此该房屋用于出租，则签订的租赁合同因违反法律 强制性规定而归于无效。虽然现实中这两种情况下，建造人可能通过补办相关手续后，还可以取得建筑物的合法所有权，但租赁合同双方毕竟 要承担无效合同的风险;三是违反土地使用权出让合同用途的约定，将房屋改变用途出租的租赁合同。我国的《土地管理法》、 《____市房地产管理法》、《城乡规划法》和《____镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》对土地用途都有严格的规定，实践中违反土地用途的 约定将房屋改变用途出租的大多是将非商业用途的房屋作为商业用途的房屋出租，以获得较多的租金，但国家的土地出让金受到损失 ，并扰乱了房地产市场，这种租赁合同当然认定无效。依据我国《____市房屋租赁管理办法》第6条规定，“未依法取得房屋所有权证件的;属于违法建筑的房屋不得出租”。 违章房屋的建造人不能取得所有权，因此也不能享有合法的使用权。违章房屋出租，作为承租一方防范的唯一办法就是租赁前认真查看出 租人的房产证照，没有产权证或与产权证登记不符的房屋不能租赁。当然，个别承租人出于其他目的明知是违章房屋仍要租赁的 ，应在签订租赁合同中约定无效合同处理条款，或要求出租方提供担保，但这种风险未必能规避。

3、被确定为拆迁的房屋出租，房屋租赁合同无效。《____市房屋拆迁管理条例》第12条规定：“拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：

(三)租赁房屋”。因《____市房屋拆迁管理条例》属于行政法规，该条为强制性规定 ，因此按《民法典若干问题的解释》第4条的规定，签订的租赁合同为无效合同。律师意见：承租人在签订租赁合同时，应对该区域动迁情况进行调查，避免因签订无效租赁合同而受到经济损害。

二、租赁合同登记备案问题网上看到一个案例：张X将自有的200㎡商业用房出租给李X经营饭店，双方签订________年期租赁合同，并对租金、支付及合同解除等条款做了 明确约定。合同签订后，李X依约交付了租金并装修了房屋，开始营业。因该房屋地理位置好，生意兴隆。半年后 ，市场租金普遍上涨，张X有些后悔，于是以租赁合同未经备案为由，主张合同无效，要求解除合同，双方因此产生争议。那么 ，租赁合同未经备案是否无效呢

1、关于租赁合同登记备案的法律规定根据《____市房地产管理法》第53条规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限，租赁用途 、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其它权利义务，并向房屋管理部门登记备案” 。《____市房地产管理法》属于全国人大制定的法律，该条规定以“应当”对登记备案加以规定，立法宗旨在于要求对租赁合同进行备案 。因此确认租赁合同是否有效关键在于该条规定是否为强制性法律规定。《____市房屋租赁管理办法》第13条规定：“ 房屋租赁实行登记备案制度。答订、变更、终止租赁合同的 ，当事人应当向房屋所在地市、县政府房地产管理部门登记备案” ;第32条规定：“ 违反本办法有下列行为之一的，由政府房地产管理部门对责任者给予行政处罚;

(一)伪造、涂改《房屋租赁证》的，注销其证书 ，并可处以罚款;

(二)不按期申报、领取《房屋租赁证》的，责令限期补办手续，并可处以罚款;

(三)未征得出租人同意和未办 理登记备案，擅自转租房屋的，其租赁行为无效，没收其非法所得，并可处以罚款”。 《____市房屋租赁管理办法》虽然直接规定了未办理登记备案的租赁行为无效，但是鉴于它属于部门规章层面的法律文件，不能规定合同效力问 题。公安部的《租赁房屋治安管理规定》规定：“私有房屋出租的，出租人须持房屋所有权证或者其他合法证明、居民身份证、户口簿 ，向房屋所在地公安派出所申请登记;单位房屋出租的，出租人须持房屋所有权证、单位介绍信，到房屋所在地公安派出所申 请登记，经审核符合本规定出租条件的，由出租人向公安派出所签订治安责任保证书”。可见出租私人或单位所有房屋用于他人居住 ，既要到房管部门，又要到公安机关登记。笔者认为，未办理备案登记不影响合同的效力，应认定租赁合同有效。房屋租赁行为是诺成性行为，只要双方当事人就主要内容达成一致合 同即告成立。出租人交付房屋，承租人交付租金，合同即生效。对房屋租赁的合同进行备案，主要是便于行政机关管理的需要 ，登记备案的合同具有对抗第三人的效力，在理论上属于对抗要件主义，不是一个合同成立或生效的要件。依据《民法典解释》第9条规定 ：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其 他物权不能转移”，因此《____市房地产管理法》第53条不应成为强制性规定。现实中由于法律宣传及管理环节薄弱，以及当事人嫌手续麻烦 及规避一些税费，公民间房屋租赁登记备案相对法人间的少一些，但出于交易安全的必要，律师建议租赁双方应进行登记备案 ，以减少合同风险。

2、出租房屋应办理的法律手续⑴出租人与承租人签订书面租赁合同;⑵双方在合同签订后____日内，到市、县政府房产管理部门申请登记备案。申请登记备案时应提 交以下相关文件：书面租赁合同、房屋所有权证书、当事人的合法证件、经办人的证明文件、____市政府规定的其他文件;⑶在市 、县政府房产管理部门审查合格后颁发《房屋租赁证》。《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证。

三、房屋维修责任的相关法律问题房屋维修责任应该是《租赁合同》中最常见的条款，合同双方一般会根据《民法典》第220条规定，即“出租人应当履行租赁物的维修义务 ，但当事人另有约定的除外。”来约定维修责任。但现实中往往不是简单的适用该条规定就能解决维修争议的，因为维修责任往往隐藏在其他 事项中，造成责任划分不清晰问题。本人认为维修包含在房屋正常修缮、装修后返修及恶意添附的补偿责任等多项内容之中 。因此租赁合同双方在约定维修责任时，应全盘考虑。

1、房屋修缮责任房屋修缮责任是指在房屋租赁期间对房屋自然损坏或人为损坏的维修责任由哪一方承担的问题。根据《____市房屋租赁管理办法》的规定：“出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的 ，由出租人负责修复。不及时修复，致使房屋发生破坏性事故，造成承租人财产损失或者人身伤害的，应当承担赔偿责任 。租用房屋从事生产、经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定” 。因此出租人有对房屋及其设备及时、认真地检查和修缮 ，以保证房屋居住和使用的安全的义务。但“因承租人过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或者赔偿。”从律师角度认为,应将“承租人过错”进行列举，明确在租赁双方签订的租赁合同中房屋修缮责任条款中，以减少不必要的争议。

2、承租人装修改变房屋构造后的返修责任《民法典》第223条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意 ，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”。现实中出租人同意承租人对租赁房屋改变构造 (当然不涉及主体结构安全)，使用中产生的返修责任争议较多。我们曾代理过这样一个案子：王X将自己私有的二层二室住房租赁给张X，合同约定租赁用途为中介服务，并同意张X的装修方案 ，将原卫生间拆除移至阳台，将卫生间通风和排水立管在二层弯曲靠在墙边，以增加厅内有效使用面积。使用中楼上用户发现下水不畅 ，楼下住户发现卫生间通风不畅，于是与出租人联系，要求其维修。承租人在出租人要求下也同意并实际简单进行了处理 ，但效果不是非常明显。在楼上楼下用户强烈要求下，出租人要求承租人恢复原构造或是拆除装修进行彻底返修 ，承租人坚持当时改造方案是经出租人同意并认可的，否则也不会同意承租。因此双方就返修期租金及费用承担问题产生争 议，诉至法院。这是一个典型的因出租人同意情况下产生的返修争议，由于当初对改变房屋构造的后果双方约定不足，造成维修责任不明确 。向这样的案例还有出租人同意承租人将阳台窗探出，因物业或楼上住户要求必须拆除等等，都涉及返修责任承担问题 。为避免此种争议产生，作为出租人要慎重答应承租人的改造要求，约定好如出现返修责任承担主体，切不可为把房先租出去 ，而回避返修责任问题。

3、承租人恶意添附的补偿责任实践中，对于承租人对房屋进行改建、改装或者增加附着物而形成的添附物，如果是征得出租人同意的，或者按合同约定的承租目的属于合理 添置的，那么按以下情况分别处理：一是《房屋租赁合同》中有约定的按约定处理;二是合同没有约定而又协商不成的 ，拆除后并不会严重影响其价值的，一般由承租人自行拆除。不能拆除的可以对添附物现价值进行评估，归出租人所有 ，并对承租人予以适当补偿;三是若出租人不同意添附或承租人并非按合同约定的承租目的添附的，且《房屋租赁合同》没有约定而又协商不 成的，拆除后并不会影响其价值的，承租人可以自行拆除。不能拆除的，出租人对装修物的损失一般不给予补偿 。上述做法符合最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第86条规定。所以在签定租赁合同时 ，对添附物或改善物处理做约定是最好的。上述处理原则只具有一般性，每个案件都是有其独特性，不能一概而论。现实中也存在承租人恶意添附的情况 。本文定义的恶意添附是指在出租人同意承租人装修，但对添附处理约定不明的情况下，承租人主观上存在利用“不能拆除的可以对添附物现价值进行评估，归出租人所有 ，并对承租人予以适当补偿”的规定，以期在租赁合同终止时获得更多补偿的行为;客观上进行为牟利而乱添附。通常承租人会采取在装修时 就出具一些伪发票证明自己购买的质次价低的添附物价值很高或是将一些没有价值的产品故意进行添附来讹取补偿等手段，造成出租人不堪补 偿的严重后果，侵犯出租人合法权益。因此,在订立合同或者在租赁期间，承租人应与对方明确约定添附物种类、价值及补偿标准等，并对装修过程进行尽职调查 ，以保护自己合法权益不受侵害。

四、租赁房屋的拆迁补偿问题租赁期间，房屋遇到拆迁的情况大量出现在我们的生活中。那么如何保护租赁合同双方的合法权益是我们最关心的问题 。现实中，有些合同约定房屋拆迁属于不可抗力，租赁合同终止，出租人返还剩余租金，承租人腾退房屋。虽然拆迁不能完全被认定为 不可抗力，但这种约定从法律上应认定是有效的，是双方真实的意思表示。有些合同对此没有约定，遇到拆迁问题时就容易产生争议 。下面我们了解以下相关的法律规定：

1、承租人是合法的被拆迁主体按照《____市房屋拆迁管理条例》第13条规定，“拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议”;第16条规定，“拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安 置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决”。可以看出在拆迁行为中，房屋承租人是独立于被拆迁人存在的 ，是合法的被拆迁主体。

2、承租房屋拆迁时承租人享有权利国务院颁布的《____市房屋拆迁管理条例》规定拆迁人应当对被拆除房屋承租人给予安置。《____市房屋拆迁管理条例》第27条规定：“被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的 ，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同”;第31条规定：“ 拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的 ，拆迁人应当支付临时安置补助费;被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费”。《____市____市房屋拆迁管理办法》第15条规定，“拆迁人或被委托的房屋拆迁单位，须严格遵守房屋拆迁有关规定，在房屋拆迁公告发布后 做好下列各项工作：“向被拆迁人及房屋承租人发送房屋拆迁通知书;向被拆迁人及房屋承租人宣传解释并现场公示有关政策规定及拆迁事 项”;第38条规定，“拆迁执行政府规定租金标准的公有租赁房屋，被拆迁人选择房屋产权调换的，由被拆迁人安置房屋承租人 ，租赁关系继续保持。被拆迁人选择货币补偿的，租赁关系终止。属于住宅房屋的，货币补偿金的20%支付给被拆迁人，80%和增加的建筑面积补贴支付给房屋承租人;属于非住宅房屋的 ，货币补偿金的30%支付给被拆迁人，70%支付给房屋承租人”。因此如果出租人隐瞒了出租房屋的事实，单独与拆迁人签订了拆迁补偿安置协议，从而使承租人的权益受到了损害，承租人可以向出租人追偿 应得的补偿部分，也可以根据具体情况主张原拆迁补偿安置协议无效，并重新签订拆迁补偿安置协议。但是，如果《房屋租赁合同 》中对拆迁补偿问题有明确约定的，应该按约定处理。因此，这就需要承租人在签订《房屋租赁合同》时，对此作出明确约定 ，以免将来产生纠纷或者遭受财产损失。

五、承租人优先购买权问题

1、优先购买权的法律性质________年1____月国务院发布的《____市私有房屋管理条例》第11条规定：“房屋所有人出买出租房屋，须提前3个月通知承租 人。在同等条件下，承租人有优先购买权”。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行 )》(以下简称意见)第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，有优先购买权。”《民法典》第230条规定：“出租人出卖房屋的 ，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”从这些法律、行政法规，司法解释看 ，承租人的优先购买权是一种法定权，即无须当事人约定，承租人当然即享有的权利。但承租人的优先购买权并不是其在任何时 候都享有的一种现实权利，只有当出租人出卖出租房屋时，承租人才能在同等条件下由实现优先购买权的可能性转变为现实的权利。

2、优先购买权的行使现实中常出现的问题是在出租人未通知承租人情况下将房屋所有权转让，这种情况下如何保障承租人的合法权益此情况____区分受让人是善意还是恶意，一是善意，即受让人不知房屋被出租的事实，其购买并办理产权变更手续，取得房屋合法所有权 。租赁合同如经过备案，承租人可依法对抗受让人，申请撤消房屋产权变更登记;如租赁合同未经过备案，承租人只能向出租人主张权利 。赔偿范围是因对方违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可 能造成的损失。因此双方在合同中确定违约赔偿标准是必要的;二是恶意，即受让人明知房屋被出租的事实而购买 ，那么承租人可依法行使撤消权。

3、优先购买权的转让和继承优先购买权一般不能转让或继承。但根据《____市房屋租赁管理办法》第11条第3款规定：“住宅用房承租人在租赁期限内死亡的 ，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租”;《民通意见》第119条第1款规定：“承租户以一人名义承租私有房屋 ，在租凭期间，承租人死亡，该户共同居住人要求按原租约履行的，应当准许”，即如果承租房屋是供家庭共同使用的 ，则承租人死亡时，承租人的家庭成员应视为享有优先购买权。

4、承租人在放弃优先购买权后享有继续承租权按《民通意见》第119条第2款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和 新房主继续有效”;《民法典》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。承租人在放弃优先购买 权后享有继续承租权，即“买卖不破租赁

自建房屋租赁合同效力 篇5

论无证房屋的租赁合同效力郑闻胤一、 无审批房屋租赁合同案例。案例：2013年8月10日，某县人民政府通过文件批准通过某村新农村建设总体规划。2014年1月出租人在该规划区内建造房屋，但未取得建设工程规划许可证或通过主管部门批准建设。承租人于2014年3月19日向出租支付了押金2万元。双方签订了《店面租赁合同》，承租该村新区B座B07店面两间，合同约定，房屋用于经营使用，租金分别为1000元，租期3年，房屋租金3个月付一次。合同签订后，承租人进行装修开店营业，也取得经营许可。后因经营不当，双方发生纠纷，承租人拒绝支付房屋租金。为此，承租人起诉法院要求支付拖欠租金3万元，押金不予返还。二、无审批房屋合同效力问题。本案中该诉争的租赁房屋位于虽规划区内，但未取得建设工程规划许可证，且至今也未通过主管部门审批，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，本案双方签订的《店面租赁合同》应为合同无效。三、房屋租赁合同无效后，出租方可以向承租人主张的权利问题。（一）出租人能否要求承租人支付租金问题。承租人拖欠的房屋租金再给付了，而是按照合同约定的租金标准支付房屋使用费。法庭必须释明原告可以主张被告归还租赁房屋及按照租金标准支付房屋占有使用费的诉讼请求。该诉求的依据是《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”（二）关于承租押金是否返还问题，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的'财产，应当予以返还；”依照上述法律规定，该案件房屋租赁押金2万元应当返还给承租人。（三）关于合同违约金能否要求承租人承担，无效合同自始没有法律约束力，合同中违约条款没有效力了，故承租人不再承担违约责任。四、承租人能否要求出租人赔偿损失问题。承租人将房屋从事开店经营活动，肯定要进行装修投入。因房屋装修的赔偿事宜，应当按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条处理，该条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。 ”。在这类案件中，承租人要另行起诉出租方主张权利，也可以在反诉出租方。对于装饰物的价值举证责任在承租人，承租方可以申请向司法评估机构申请对房屋装修的剩余价值的进行评估。五、因合同无效导致赔偿责任分担问题。房屋租赁合同无效后，责任如何分担问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；()不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”在这类案件中，双方均存在的过错，具体分两种情况。（一）出租方的承租的时候没有说明我房屋是没有产权的，出租后承租方发现该房屋不符合承租条件后起诉法院合同无效。出租方将无审批的房屋进行出租，存在主观上的过错，是导致该合同无效主要原因。承租方未经审核该房屋产权情况，也存在一定过错。这种赔偿责任分担应当以出租方承担80%，承租方承担20%为宜。（二）承租方明知该房屋没有审批，仍承租该房屋的责任如何分担。笔者认为处理这类案件，双方均存在明显过错，应当按对等责任原则平均分担赔偿责任，即各自承担50%的责任。在本文案例中，承租方已经就该房屋办理了工商登记，在明知房屋没有审批情况下，仍进行经营活动，故本案件的责任以各自承担50%的损失为宜。六、没有房产证，房屋租赁合同仍有效情况。如果诉争房屋虽然没有取得房屋产权证，但有建设工程规划许可证或者通过主管部门批准建设的房屋，这类房屋订立的租赁合同应当有法律效力。这里房屋订立的合同出租人有房屋的出租人可以进行补救措施，出租人可以向相关机构申请补办建房审批手续，在法庭辩论前，在取得审批手续后，法庭会认定该合同有效。结 语目前城市化进程，社会上违章建房大量存在，出租和承租这类没有审批建设的房屋，存在合同无效而导致的经济损失的巨大风险。承租人在租赁房屋特别是从事经营活动的店面时候，应当审核出租的房屋是否有相关建房审批手续和产权手续，以最大程度保护自己的合法权益。